چگونه ترفندهای مشاوران املاک را تشخیص دهیم

آه، آژانس های املاکما واقعاً آنها را دوست داریم، قلدرهای کوچک. اما مانند هر کس دیگری، وظیفه آنها این است که تا حد امکان پول دربیاورند و منبع این پول اغلب شما هستید. در اینجا نحوه شناسایی ترفندهای آژانس املاک و جلوگیری از تبدیل شدن به درب خانه آنها آمده است. مقاله توسط نیک گرین.

اینطور نیست که نباید به مشاوران املاک اعتماد کنید. در نهایت آنها کار مهمی انجام می دهند. اما به عنوان یک خریدار (یا حتی به عنوان یک فروشنده) باید ایده خوبی در مورد اینکه تا چه حد می توانید به آنها اعتماد کنید، دارید. با آشنایی با برخی از ترفندهایی که آنها برای تلاش و تقویت کسب و کار خود استفاده می کنند، می توانید از تخصص بی شک آنها بهره مند شوید - بدون اینکه قربانی آن شوید.

کارگزاران املاک با یک مزیت بزرگ شروع می کنند: آنها این کار را هر روز انجام می دهند، اما یک خریدار خانه معمولی فقط چند بار در طول زندگی خود به خانه نقل مکان می کند. به عبارت دیگر، آژانس های املاک برای رسیدگی به مشتریان با «شوک روم» استفاده می کنند افرادی که از خرید عظیمی که پیش رو دارند حیرت زده شده اند، و همه آن قدر آماده اند که با دماغشان هدایت شوند.

بنابراین اولین قانون برای خریداران و فروشندگان خانه ساده است: آماده باشید تا به عنوان یک علامت ساده دیگر مواجه نشوید. نکات زیر به شما کمک می کند تا در برابر هرگونه «خلاقیت» از سوی مشاور املاک، موضع خود را حفظ کنید.

اجازه دهید شما را با مشاور عالی وام مسکن شما مطابقت دهیم

یک مشاور وام مسکن در نزدیکی خود پیدا کنید

ترفندهای مشاور املاک چند نکته برای خریداران خانه

به ویژه خریداران خانه باید با دقت در کارگزاران املاک قدم بردارند و سخنان آنها را با کمی نمک بپذیرند. نماینده املاک برای فروشنده (و همچنین تجارت خود) کار می کند، بنابراین این منافع را در اولویت قرار می دهد. در اینجا برخی از تله هایی که باید مراقب آن ها باشید آورده شده است.

وادار کردنت به حرف زدن زیاد

کارگزاران املاک و مستغلات بسیار پرحرف هستند و دلیل خوبی هم دارند. با راحت کردن شما، ممکن است اطلاعات مفیدی را از شما خارج کنند: مانند اینکه چقدر پول باید خرج کنید، یا اینکه چقدر به جابجایی نیاز دارید. حتی اطلاعات شخصی ناچیز ممکن است سرنخ هایی در مورد اینکه نماینده املاک تا چه حد می تواند شما را تحت فشار قرار دهد، ارائه دهد. علاوه بر این، آنها با جذاب و دوستانه بودن، می توانند به شما این احساس را بدهند که گویی در کنار شما هستند و بنابراین هنگام ارائه پیشنهادات، "لمس ملایم تری" به شما می دهند.

راه حل:

خوشایند و مؤدب باشید و در عین حال چیزی را که ممکن است به شرایط خودتان مربوط باشد، ارائه نکنید. این یک بازی پوکر است.

بازبینی قیمت راهنمای اولیه به سمت بالا یا پایین

دقیقاً یک "ترفند" و بیشتر یک تاکتیک نیست ، هنوز هم ارزش دارد که از این عمل آگاه باشید. یک نماینده املاک در ابتدا ممکن است یک ملک را با قیمت راهنمای بالاتر از واقع بینانه ارسال کند تا ببیند اشتها برای آن وجود دارد. اگر اولین پیشنهادات خیلی کم باشد ، ممکن است قیمت راهنما را به سمت پایین تنظیم کنند. این پیشنهادات بیشتری را به خود جلب می کند ، که در نهایت ممکن است قیمت واقعی را به قیمت اصلی راهنمای اصلی - یا حتی بالاتر از آن - سوق دهد.

برعکس ، اگر پیشنهادات اولیه زیادی وجود داشته باشد ، نماینده املاک ممکن است قیمت راهنما را بالا ببرد تا ببیند که داوطلبان جدید جدید آماده هستند. باز هم ، هیچ چیز در این مورد وجود ندارد ، اما می تواند زندگی را هنگام تلاش برای پذیرش یک پیشنهاد ، مشکل کند.

راه حل:

پیشنهاد اولیه خود را زیر قیمت راهنما قرار دهید ، اما نه چندان زیر آن که به نظر توهین آمیز است. این باعث می شود فروشنده به این فکر کند که شما "در قلاب" هستید و ارزش مذاکره با آن را دارید. در عین حال ، اطمینان حاصل کنید که چیزهای زیادی برای توصیه شما به عنوان یک خریدار بالقوه وجود دارد - به عنوان مثالدر اصل یک وام مسکن یا یک قرارداد وام مسکن توافق شده داشته باشید. بهتر است ، یک خریدار نقدی باشید. بیشتر از ارائه پیشنهاد خوب به عنوان خریدار پذیرفته شده است.

تشویق یک جنگ مناقصه

این کار نماینده املاک است که سعی کنید بالاترین قیمت ممکن را برای یک ملک بدست آورید. تاکتیک های مختلفی وجود دارد که ممکن است برای دستیابی به این هدف از آنها استفاده کنند ، و همه آنها منصفانه نیستند. یک ترفند ممکن است اغراق در پیشنهادات خریداران رقیب ، ترغیب شما به پیشنهاد بالاتر - یا انجام معکوس ، به خریدار رقیب برای افزایش پیشنهاد خود باشد.

یک نوع غیرقانونی از این ممکن است دعوت از پیشنهادات مهر و موم شده باشد ، که باعث می شود خریداران با بالاترین پیشنهاد ممکن خود وارد شوند.

راه حل:

اگر گمان می کنید که در یک جنگ مناقصه قرار گرفته اید ، خونسردی خود را حفظ کنید. حداکثر حد بالایی داشته باشید (کارگزار وام مسکن شما می تواند به شما در تنظیم این کار کمک کند) و از آن عبور نکنید. همچنین سعی کنید به غیر از اندازه پیشنهاد خود مزیتی داشته باشید ، مانند خریدار پول نقد یا زنجیره ای رایگان.

اختراع پیشنهادات رقیب

حتی جدی تر از بازی کردن خریداران در برابر یکدیگر ، تمرین ساخت پیشنهادات غیر موجود برای تلاش و ترغیب شما برای افزایش پیشنهاد خود است. این یک عمل معمول نیست ، اما گهگاه اتفاق می افتد. اگر این اتفاق پس از پذیرش پیشنهاد شخصی شما رخ دهد ، می تواند به خصوص برای شما آسیب برساند ، و شما برای نظرسنجی و غیره پول خرج کرده اید.

راه حل:

اگر یک پیشنهاد ماهی به نظر می رسد ، بخواهید شواهدی را ببینید. این معمولاً به معنای نامه ای از وکیل خریدار دیگر است و تأیید می کند که آنها واقعاً مایل به ارائه این مبلغ هستند.

برای اینکه در صورت غافلگیری از ضرر کردن شما نجات پیدا کنید (یعنی در مرحله آخر با پیشنهاد بالاتر مواجه شوید)، بپرسید که آیا مشاور املاک شما منشور اراده خوب را اجرا می کند یا خیر. این ترتیبی است که به موجب آن هر دو خریدار و فروشنده در هنگام توافق با یک پیشنهاد، یک سپرده قابل استرداد را واریز می کنند. اگر هر یک از طرفین خارج شود، طرف مقابل باید سپرده خود را نگه دارد. این امر مانع از پذیرش مداوم پیشنهادهای بالاتر توسط فروشندگان می شود.

شما همچنین می توانید در مورد یک قرارداد قفل کردن بپرسید. این امر مانع از مذاکره فروشنده با خریداران بالقوه دیگر برای مدت زمان محدود (معمولاً چند هفته) می شود. این می تواند به شما کمک کند تا در خرید به اندازه کافی پیشرفت کنید تا فروشنده را متقاعد کنید که به عنوان یک شرط مطمئن از شما حمایت کند.

دادن اطمینان کاذب در مورد نظرسنجی ها

اگر در حال مشاهده یک خانه قدیمی هستید، باید یک بررسی کامل ساختمان انجام دهید تا هرگونه مشکل احتمالی در ساختار را شناسایی کنید. نتایج چنین نظرسنجی ممکن است نیاز به بازسازی پرهزینه را نشان دهد که به نوبه خود ممکن است شما را از خرید ملک منصرف کند. مشاور املاک این را می داند - به خصوص اگر خریداران قبلی به این دلیل از خرید خارج شده باشند.

بنابراین یک مشاور املاک بی وجدان ممکن است به شما بگوید که آنها معتقدند نظرسنجی های اخیر هیچ مشکل عمده ای را نشان نداده اند و گزارش وضعیت ارزان تر یا نظرسنجی خریدار خانه کافی است. چنین اظهارنظری می تواند یک اظهارنظر گذرا باشد، هرگز به صورت کتبی، بنابراین آنها می توانند انکار کنند که آن را گفته اند (یا دلالت کنند که شما آنها را اشتباه متوجه شده اید).

راه حل:

هرگز در مورد وضعیت یک ملک، به غیر از وضعیت نقشه بردار RICS، حرف کسی را نپذیرید - و برای املاک قدیمی تر، همیشه نقشه برداری ساختمان را انتخاب کنید.

کمک به خرید خانه زیر قیمت

املاک نوساز را می توان تحت طرح کمک به خرید سهام فروخت، که به خریداران اجازه می دهد 20 درصد از قیمت خرید را با وام دولتی پوشش دهند. این وام باید در نهایت از محل فروش ملک بازپرداخت شود، بنابراین تخفیف ندارد. با این حال، برخی از بنگاه های معاملات ملکی برای جذب خریداران، املاک را تنها با 80 درصد قیمت تبلیغ می کنند. شما همچنان 100 درصد تمام قیمت را می پردازید و احتمالاً بیشتر، اگر ارزش ملک افزایش یابد.، به دلیل نحوه عملکرد وام های سهام.

راه حل:

قیمت هر ملک جدید را دوباره بررسی کنید، به خصوص اگر به طور مشکوکی ارزان به نظر می رسد.

شما را وادار به استفاده از خدمات وام مسکن خود می کنند

بعضی اوقات نمایندگان املاک با کارگزاران وام مسکن غیر مستقل همکاری می کنند و شما را به استفاده از خدمات آنها تشویق می کنند. ذکر این که آنها چنین خدماتی ارائه می دهند خوب است ، اما اگر فشار بیش از حد به شما برای استفاده از آن وارد کنند ، آنها قانون را نقض می کنند. در نظر داشته باشید که یک کارگزار وام مسکن غیر مستقل قادر به دسترسی تقریباً بسیاری از معاملات به عنوان یک مشاور وام مسکن مستقل نخواهد بود ، بنابراین بعید به نظر می رسد بهترین ارزش را به شما ارائه دهد.

راه حل:

همیشه از یک کارگزار وام مسکن مستقل که خودتان انتخاب کرده اید استفاده کنید. بی طرفانه بهترین مکان برای پیدا کردن یکی از کاملاً مطابقت با نیازهای شما است.

ترفندهای نماینده املاک - نکات مربوط به فروشندگان

یک نماینده املاک کمتر احتمال دارد که "سریع" را بر روی یک فروشنده بکشد ، زیرا از نظر فنی آنها برای کار برای شما کار می کنند (و هزینه آنها از فروش ملک شما پرداخت می شود). با این حال ، به خاطر داشته باشید که آنها هنوز به دنبال شماره یک خواهند بود ، بنابراین ممکن است همیشه بهترین منافع شما را در اولویت قرار ندهد. در اینجا چند مورد برای تماشای آن آورده شده است.

تخمین های گران قیمت در خانه شما

وقتی برای اولین بار یک نماینده املاک را انتخاب می کنید ، احتمالاً با چند نفر تماس می گیرید تا به دور خود بیاید و ملک خود را مشاهده کنید. پس از بحث و گفتگو با شما ، هرکدام به شما خواهند گفت که قیمت درخواست شده برای آن چه چیزی را آماده می کنند.

این قیمت ممکن است بین نمایندگان املاک و مستغلات ، گاهی اوقات با ده ها هزار پوند متفاوت باشد. این وسوسه انگیز است که به بالاترین تخمین بروید ، اما مراقبت کنید. برخی از نمایندگان املاک ممکن است عمداً از خانه شما صرفه جویی کنند تا شما را در کتاب های خود قرار دهند. پس از آن ممکن است برای پیشنهادات بیهوده صبر کنید ، فقط باید قیمت خود را پایین بیاورید - در این زمان ملک شما مدتی در بازار بوده است که به خودی خود می تواند خریداران را کنار بگذارد.

راه حل:

تحقیقات خود را در مورد خصوصیات محلی مشابه انجام دهید و ببینید که آنها واقعاً برای چه چیزی می فروشند (یعنی قیمت نهایی آنها). قیمت سؤال را که فقط کمی بالاتر از این است ، انتخاب کنید ، بنابراین در صورت لزوم اتاق دارید که پایین بیاید.

آیا اموال شما برای آنها غیر معمول است؟

گاهی اوقات یک نماینده املاک در یک نوع خاص از املاک تخصص خواهد داشت ، به عنوان مثالخانه های خانوادگی سطح بالا. اگر می فروشید ، مثلاً یک آپارتمان یا یک خانه کوچک ، این ممکن است آنها را برای شما ایده آل نکند. چنین نماینده املاک ممکن است شما را به سمت خود سوق دهد ، اما ممکن است پس از آن ملک شما را خط کند و توجه کامل آنها را به آن نشان ندهد.

راه حل:

در مورد انواع معمول نماینده املاک تحقیق کنید و مطمئن شوید که شما در لیست کلی آنها قرار دارد. اگر به نظر شما از شخصیت خارج است ، از آنها بپرسید که آیا این ممکن است مشکلی ایجاد کند.

آیا آنها سعی کرده اند تبلیغات بیشتری به شما بفروشند؟

اگر ملک شما مدتی است که بدون جذب پیشنهادات خوب در بازار بوده است ، ممکن است نماینده املاک شما تبلیغات گسترده تری را با هزینه اضافی پیشنهاد دهد. این یک عمل خوب نیست (آنها همیشه باید تمام تلاش خود را برای فروش خانه خود انجام دهند) بنابراین حق دارید مشکوک باشید.

راه حل:

اگر نماینده املاک و مستغلات شما سعی در دریافت پول بیشتر از شما می کند ، بهترین گزینه شما معمولاً برای شرکت در شرکت با آنها و یافتن یک نماینده املاک جدید است.

مراقب خودت باش

چه شما یک خریدار باشید و چه فروشنده ، به یاد داشته باشید که در نهایت نماینده املاک و مستغلات خود را در اولویت قرار می دهد. این خوب است ، البته - فقط تا زمانی که به یاد داشته باشید که این کار را انجام دهید. به نماینده املاک خود اعتماد نکنید ، اما به آنها ایمان مطلق نیز ندارید. هر تصمیمی را با احتیاط بگیرید ، اطلاعات بی طرفانه را جستجو کنید ، و شما و نماینده املاک باید به نتیجه ای خوشحال برسید.

درباره نویسنده

نیک گرین یک روزنامه نگار مالی است که برای بی طرفی. co. uk می نویسد ، سایتی که به بیش از 10 میلیون نفر در یافتن مشاوره مالی ، تجاری و حقوقی کمک کرده است. نیک بیش از 15 سال است که به طور حرفه ای در زمینه پول و مباحث تجاری می نویسد و قبلاً برای شرکتهای پیشرو در حسابداری PKF و BDO نوشت.