پاسخ به یک معما در پشت نرخ بالای وام مسکن امروز

نرخ وام برای بسیاری از سرمایه گذاران معما بوده است: آنها در طی سال 2022 بسیار بیشتر از نرخ خزانه داری بالا رفته اند. به ویژه ، تا 15 دسامبر ، نرخ خزانه داری 10 ساله از 1. 43 ٪ به 3. 59 ٪ یا 216 افزایش یافته است. نقاط پایه ، در حالی که نرخ وام از 3. 11 ٪ به 6. 31 ٪ یا 320 امتیاز پایه افزایش یافته است.

می توان نرخ وام را به عنوان دو بخش فکر کرد: نرخ 10 ساله خزانه داری و گسترش وام/خزانه داری. امسال ، در حالی که نرخ بهره افزایش یافته است ، با حسن نیت ارائه می دهد از نرخ ذخیره فدرال رزرو ، گسترش وام مسکن/خزانه داری حتی به طرز چشمگیری گسترش یافته است ، از 168 امتیاز پایه در پایان سال 2021 به 272 امتیاز پایه از 15 دسامبر. وام فعلی/گسترش خزانه داری 93 امتیاز پایه وسیع تر از میانگین 179-نقطه ای برای تقریباً 22 ساله از سال 2000 از سال 2000 است. در واقع ، این گسترش گسترده تر از آن است که در هنگام وحشت Covid در مارس 2020 و بسیار شبیه به گسترده است. گسترش هایی که در طول بحران بزرگ مالی 2007-09 تجربه شده اند.

سطح بالای گسترش وام/خزانه داری تا حدودی به دلیل نوسانات نرخ بهره است. وام ها به عنوان ابزارهای "منفی محدب" شناخته می شوند. مدت زمان آنها با افزایش نرخ ها افزایش می یابد ، زیرا فرصت های وام گیرندگان برای سرمایه گذاری محدودتر است. مدت زمان آنها هنگام کاهش نرخ ، به عنوان وام گیرندگان از نرخ پایین تر از پالایش استفاده می کنند. با افزایش نرخ ، وام مسکن طولانی تر می شود ، افزایش قرار گرفتن یک سرمایه گذار در برابر این کلاس دارایی با کاهش قیمت ها. مدیران پول می یابند که آنها در معرض وام مسکن بسیار طولانی هستند و برای سبک شدن به فروش می رسند. به طور همزمان ، مبدأ وام مسکن ، که به عنوان وام گیرندگان در نرخ وام خود به جلو می فروشند ، دریافتند که با افزایش نرخ ، آنها باید فروش رو به جلو خود را افزایش دهند زیرا نسبت بیشتری از وام ها بسته می شوند.(وام گیرندگان نرخ پایین تر را قفل کرده اند و برای بستن وام بیشتر انگیزه بیشتری دارند ، زیرا آنها قادر به مطابقت با نرخ نیستند). این اقدامات باعث فروش بیشتر می شود و باعث افزایش وام مسکن گسترده تر می شود. این باعث می شود نرخ وام مسکن سریعتر افزایش یابد. با کاهش نرخ ، این عوارض برعکس است.

ما می توانیم نوسانات نرخ بهره را با استفاده از شاخص حرکت اندازه گیری کنیم (کوتاه برای برآورد نوسانات گزینه مریل لینچ). این یک اندازه گیری از نوسانات عملکرد است که با توجه به قیمت های 1 ماهه بدون نسخه در یادداشت های 2 ساله ، 5 ساله و 10 ساله خزانه داری دلالت دارد. شاخص حرکت به همان اندازه که در هنگام وحشت Covid در مارس 2020 وجود داشت ، هرچند بسیار پایین تر از بحران بزرگ مالی است. این شاخص با گسترش وام مسکن بسیار همبستگی دارد.

نوسانات نرخ بهره توضیح می دهد که چرا گسترش وام مسکن گسترده است ، اما توضیح نمی دهد که چرا گسترش وام مسکن با مواردی که در بحران بزرگ مالی قابل مقایسه است ، قابل مقایسه است ، زیرا شاخص حرکت به طور قابل توجهی پایین تر از آن زمان است. تفاوت بین اکنون و پس از آن در این است که برخی از خریداران سنتی اوراق بهادار تحت حمایت وام از بازار وام مسکن عقب مانده اند.

قبل و در طول بحران بزرگ مالی ، اوراق بهادار Faie Mae و Freddie Mac اساساً به عنوان کمک فنر ، خرید اوراق بهادار تحت حمایت وام یا MBS ، هنگام پخش گسترده ، در هنگام کاهش آنها به فروش می رسید. در سال 2009-2010 ، پرتفوی ترکیبی بیش از 1. 5 تریلیون دلار بود. در پی بحران بزرگ مالی ، فانی و فردی موظف شده اند اندازه نمونه کارها خود را کاهش دهند. این دو پرتفوی هم اکنون زیر 200 میلیارد دلار هستند. در همین حال ، فدرال رزرو پس از بحران مالی ، به عنوان بخشی از استراتژی تسکین کمی ، یک خریدار نسبتاً سازگار MBS بود. اما از ژوئن سال 2022 ، فدرال رزرو اجازه داد تا نمونه کارها خود را از بین ببرد. در سپتامبر 2022 ، میزان MBS را که به آن اجازه می دهد تا 35 میلیارد دلار در ماه افزایش یابد ، افزایش داد. و بانک های تجاری با افزایش نرخ ، از خرید MBS عقب مانده اند. آنها احتمالاً نمی خواهند ضررهای علامت گذاری به بازار را در سهام در سبد سرمایه گذاری خود نشان دهند.

نتیجه: ما انتظار داشتیم که به دلیل نوسانات نرخ بهره ، گسترش وام مسکن گسترش یابد. این اثر با از دست دادن بازیگرانی که از لحاظ تاریخی به عنوان تثبیت کننده وام مسکن عمل کرده اند ، تقویت شده است.

آنچه در پیش نهفته است؟نرخ خزانه داری 10 ساله بسیار پایین تر از نرخ صندوق های فدرال و نرخ خزانه 2 ساله است. فدرال رزرو اعلام کرده است که سال آینده به افزایش نرخ ادامه خواهد داد. در مقابل ، نمای بازار ، که در یادداشت 10 ساله منعکس شده است ، این است که ، در حالی که در اوایل سال چندین افزایش متوسط وجود خواهد داشت ، احتمالاً فدرال رزرو بعداً سال آینده نرخ کاهش می یابد زیرا اقتصاد ایالات متحده به رکود اقتصادی می رسد. با این حال ، فدرال رزرو عهد کرده است که با تورم مبارزه کند. بسیاری از مقامات فدرال رزرو گفته اند که آنها تورم را یک نگرانی بزرگتر از رکود احتمالی می دانند. اگر بازار در مورد تعداد و میزان افزایش نرخ فدرال رزرو اشتباه باشد ، نرخ 10 ساله دارای اتاق دیگری برای حرکت بالاتر در سال آینده است.

گسترش وام مسکن احتمالاً منقبض خواهد شد ، زیرا مسیر سیاست فدرال فدرال قطعی تر می شود. یعنی همانطور که سطح بالای نوسانات فروکش می کند ، شرکت کنندگان در بازار احتمالاً بر این واقعیت تمرکز می کنند که حجم MBS جدید به طور قابل توجهی کاهش می یابد. این مقدار "کمبود" باید گسترش یابد.

به طور کلی ، سال آینده انتظار داریم که شاهد واژگونی از گسترش وام مسکن باشیم که در سال 2022 دیدیم. اگر نرخ خزانه داری به میزان قابل توجهی افزایش یابد ، انتظار افزایش متوسط در نرخ وام را داریم. یا اگر خزانه داری به اندازه کافی قراردادها را گسترش داد ، می توانیم با افزایش نرخ خزانه ، نرخ وام را کاهش دهیم.

تفسیرهای مهمان مانند این توسط نویسندگان خارج از اتاق خبر بارون و MarketWatch نوشته شده است. آنها منعکس کننده دیدگاه و نظرات نویسندگان هستند. پیشنهادات تفسیر و سایر بازخورد را به آدرس@barrons. com ارسال کنید.